Av Olav Pedersen, Advokat / Partner i Harris

Opsjonsavtaler som båndlegger landbruksjord er blitt svært vanlig. Det har blitt et langt på vei «nødvendig» virkemiddel for utbyggere/eiendomsutviklere.

Avtalene er som regel bygget opp slik at grunneier får en årlig opsjonspremie mens utbygger får en rett til å søke å omregulere arealet til bolig eller næring, først gjennom kommuneplan, så reguleringsplan. Om utbygger lykkes i å få omdisponert arealene til utbyggingsformål har en så en rett til å kjøpe arealene.

Dette sikrer utbygger nødvendig forutberegnelighet og trygghet, samtidig som grunneier får en samarbeidspartner som har økonomi og kompetanse til å få slike reguleringsprosesser igjennom.

Med bakgrunn i Stortingets behandling av Nasjonal jordvernstrategi i 2015 har Landbruksdirektoratet i rapporten «Opsjonsavtaler om utbygging av dyrka og dyrkbar jord» sett på ulike juridiske virkemidler for å begrense og sikre åpenhet om opsjonsavtaler ift kjøp av dyrket og dyrkbar jord for utbygging. Her fremgår

«Den store utbredelsen, og inntektene opsjonsavtaler gir, kan føre til at bøndenes motivasjon til å drive jordbruk og å holde arealene i god hevd synker. Grunneieren og utbyggere som har inngått slike opsjonsavtaler vil i neste omgang kunne legge press på kommunens arealplanprosesser for å få omdisponert jordbruksarealet til utbyggingsformål.»

Landbruksdirektoratet ønsker å forsterke jordvernet og hindre det press opsjonsavtaler gir på dyrket jord. De foreslår derfor et generelt forbud mot opsjonsavtaler knyttet til dyrket og dyrkbar jord.

I dag kan opsjonsavtaler være konsesjonspliktige som såkalte utbyggingskontrakter etter konsesjonsloven. Det er konsesjonsloven § 3 som regulerer dette:

«§ 3.(særlige rettigheter som omfattes av loven)

Lovens regler om konsesjon gjelder også stiftelse og overdragelse av leierett og annen lignende bruksrett over fast eiendom med mindre retten er stiftet for en tid av høyst 10 år, uten adgang for brukeren til å kreve kontraktstiden forlenget ut over dette tidsrom. Det samme gjelder for andre rettigheter over fast eiendom som innebærer at eierens adgang til å rå over eiendommen eller til å få det økonomiske utbyttet av den blir vesentlig innskrenket. Stiftelse og overdragelse av utbyggingskontrakter av enhver art, herunder avtaler om fortrinnsrett til å foreta utbygging, medfører konsesjonsplikt uten hensyn til varighet.»
Hva som er å regne som en utbyggingskontrakt og hvilke konsekvenser en eventuell manglende konsesjonbehandling har for en opsjonsavtales gyldighet må vurderes konkret. Regelverket er uklart og vanskelig å håndheve. Det finnes dommer som sier at opsjonsavtaler er ugyldige som følge av manglende konsesjonsbehandling og omvendt.

Det er svært få opsjonsavtaler som konsesjonsbehandles og tinglyses i dag. En tinglyser isteden urådighetserklæring på eiendommene. Dette gjør at den offentlige kontrollen med slike avtaler er minimal.

Det foreslås nå at opsjonsavtaler knyttet til landbruksareal skal reguleres av omdisponeringsforbudet i jordlovens § 9. Den lyder i dag

Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida

Omdisponeringsforbudet foreslås utvidet til også å gjelde juridiske disposisjoner som opsjonsavtaler. Forslaget åpner for øvrig for en snever dispensasjonsadgang.

I motsetning til manglende konsesjonsbehandling, kan brudd på jordloven § 9 straffes med bøter, jfr § 21. Direktoratet tror dette vil øke den offentlige kontrollen med opsjonsavtaler.

Forslaget fra Landbruksdirektoratet er svært inngripende i forhold til grunneieres mulighet til å disponere over egen eiendom.

Det vil også stille større krav til det offentlige om å initiere planprosesser, da mange planprosesser i dag initieres av private med grunnlag i opsjonsavtaler. Uten den forutberegnelighet og trygghet en opsjonsavtale gir utbyggere og eiendomsutviklere, vil det trolig bli langt færre slike initiativ.

Forslaget synes å ha bred politisk støtte. Krf og Venstre er positive til forslaget. AP og SV signaliserer støtte mens Høyre ser på forslaget som interessant.

Det må presiseres at dette ikke er kommet så langt at det er et lovforslag, det er kun et ledd i det som kan bli et lovforslag. Eiendomsutviklere og utbyggere bør uansett ha dette med seg i sitt videre arbeide og vurdere å posisjonere seg i forhold til at et slikt forbud kan komme.